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房地产公司注册资本金的选择与影响

注册资本
     国家政策的放松,让很多房地产老板设立新的公司在申报注册资本 金额度时比较随意,岂不知为企业后期发展留下了隐患,在此,对有计划设立公司的企业或者老板介绍一下公司的注册资本金中的影响和随意填写过多资本注册金带来的不利之处。

  一、注册资本金过小对公司的影响

  部分房地产老板在新设立公司时,注册资本金申报金额过小,自认为减轻了资金压力,其实不然!主要表现在以下几个方面:

  1.不利于参与拿地

  政府对土地招拍挂时,一般会在公告中对“竞买人资格”提出要求,其中就包括注册资本金额度,例如“竞买人须为注册资本金不低于5000万元人民币的公司法人”。

  如果注册资本金过低,就相当于自设门槛,主动放弃了参与拿地的机会,不利于企业拿地。

  即使在二级市场通过并购拿地时,土地转让方对注册资本金过低的企业也不够重视,企业无形中增加了获取土地的障碍。

  2.不利于选择优秀的合作伙伴

  企业在整个开发过程中,会面对大量的合作伙伴,有的合作伙伴,例如设计公司,会对企业的规模包括注册资本金比较在意,我们之前服务过的一家企业,当时合作的设计公司来自欧洲,是世界知名设计事务所,其首席设计师有一个不成文的规矩,在中国合作的项目必须同时符合以下两个条件:“①企业注册资本金不得低于1亿元人民币,②项目规划建筑面积不低于50万平方米”。之所以挑剔,因为他们在大陆不缺少合作客户,遴选优质客户便于扩大其品牌知名度。

  另外,国字头的总包单位对建设单位规模和项目规模都有相应的要求。

  3.不利于房屋销售

  老百姓作为开发产品的主要购买力,在选择开发产品时,除了听信销售人员的介绍推广,关注地段、学区、楼层、户型外,对于一个新成立的房地产企业,他们有自己朴素的认识,即注册资本金额度较高的企业才是有实力的企业,所以他们买房前一般会对开发公司进行背景调查,查看企业的营业执照,而注册资本金就是重点查看的项目。

  如果金额过小,他们就会担心企业资金会不会断流、能否按期交房,从而影响了企业的产品销售。

  二、注册资本金过大对公司的影响

  老百姓打击说大话的人时常会说“吹牛不上税”,但是事实上,吹牛未来可能给股东和企业造成影响——资金损失。

  1.对股东的影响

  《公司法》第三条规定,有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任,这句话有两层含义,一是,企业出现经营风险、法律纠纷时,股东的损失仅限于投资额,不涉及个人和家庭其它财产;另外一层意思是,但是出资没有完全到位时,要按照当初承诺的数额承担责任,不足的要追缴到位。即《公司法》第二十八条,“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额,股东不按照前款规定缴纳出资的,除应当向公司足额缴纳外,还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任”。

  另外,如果申报金额过大,一时不能兑现,根据《公司法》第一百九十九条规定,公司的发起人、股东虚假出资,未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的,由公司登记机关责令改正,处以虚假出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。

  2.对企业的影响

  如果股东不能按照申报金额足额出资,根据《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函[2009]312号)文件规定,投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息,其不属于企业合理的支出,应由企业投资者负担,不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

  如果房地产开发企业的股东申报的注册资本金过大,超出能力范围,出资后再抽逃,股东和企业还有可能涉及“虚假出资、抽逃出资罪”。《刑法》第一百五十九条规定:“公司发起人、股东违反公司法的规定未交付货币、实物或者未转移财产权,虚假出资,或者在公司成立后又抽逃其出资,数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处虚假出资金额或者抽逃出资金额百分之二以上百分之十以下罚金。单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处五年以下有期徒刑或者拘役。”

  但是如果企业有其他规划,如构建企业集团,则另当别论。大家知道,自2019年银保监会发布23号文后,房地产外部融资的通路基本被堵死,企业必须想法设法自行筹措资金,常见的方式之一就是关联方拆解资金,但是很容易涉及增值税视同销售的风险,财税[2019]20号文件的发布给部分企业带来了一些转机,根据《财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》第三条规定,企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷行为,免征增值税。若投资人有意向把新设公司作为母公司,构建企业集团架构时,根据企业集团的设置要求,注册资本金应保证在5000万元人民币以上,具体金额根据企业的业务确定。

  新设项目公司时,注册资本金额度不应拍脑袋确定,而应综合法律规定、股东自身实力、企业计划开发的项目规模、未来开展的业务等因素,量力而行切不可随意填写。

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